Jak vybrat právníka při prodeji nemovitosti

Ať už prodáváte byt, dům či třeba jen chatku, je namístě věnovat pozornost kvalitní přípravě smluv a vhodnému nastavení placení kupní ceny. Převod nemovitosti zpravidla vyžaduje změnu zápisu v katastru nemovitostí, a tak nemovitost nelze jednoduše předat proti zaplacení kupní ceny jako při prodeji movité věci. Kupující obvykle požaduje záruky, že se za zaplacenou kupní cenu opravdu stane právoplatným vlastníkem nemovitosti, a proto není ochoten platit kupní cenu dříve, než bude podán návrh na vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Po podání takového návrhu už jej však nelze vzít zpět bez souhlasu všech účastníků, takže prodávající riskuje, že pokud kupující kupní cenu nezaplatí, nebude už moci proces převodu zastavit.

Tato i další rizika je třeba smluvních stran je třeba smluvně ošetřit tak, aby žádná ze stran zbytečně neriskovala, že nakonec skončí bez nemovitosti i bez peněz. Podle čeho ale vybrat toho správného právníka?

Advokát,  jiný právník nebo jen vzor z internetu?

Při převodu nemovitosti jednoznačně doporučujeme využít služeb advokáta. I jiná osoba s právním vzděláním Vám může poskytnout cenné rady, ale důležité je i pojištění pro případ odpovědnosti za škodu. Při převodu nemovitosti se často jedná o nemalé částky a i malá formální chyba v kupní smlouvě může způsobit, že katastrální úřad vklad nepovolí a bude nutné vzít tento návrh zpět a podat znovu. Správní poplatek za návrh na vklad ve výši 1000,- Kč zaplacený katastrálnímu úřadu se v takovém případě nevrací a celý převod se tím zdrží minimálně o měsíc, takže šetřit na službách advokáta se nemusí vyplatit po časové ani po finanční stránce. Máte-li známého firemního právníka, studenta práv, advokátního koncipienta nebo realitního makléře, jistě nic nezkazíte, pokud se s nimi poradíte o tom, jak probíhá převod nemovitostí ještě předtím, než začnete nemovitost inzerovat. Přípravu nebo alespoň kontrolu smluv je ale jistější svěřit odborníkovi, který Vám bude odpovídat za jejich správnost. Advokát musí být ze zákona povinně pojištěn na částku alespoň 5 milionů Kč, mnoho advokátů je však pojištěno i na vyšší částky.

V jednodušších případech, např. když prodáváte chatku za nižší cenu, kterou Vám kupující uhradí při podpisu smlouvy v hotovosti, může být finančně výhodnější připravit návrhy smluv např. podle vzorů a nechat je advokátem jen zkontrolovat.  Je však třeba zvolit si vhodný vzor, zejména rozlišovat, zda je předmětem převodu samotná stavba, stavba s jedním nebo více pozemky, bytová či nebytová jednotka apod. Smlouvy o převodu družstevního podílu mají zcela jiný právní režim, neboť se ve skutečnosti nepřevádí byt, ale družstevní podíl. Vyjdete-li při přípravě smlouvy na převod bytové jednotky ze smlouvy o převodu rodinného domu, je velmi pravděpodobné, že se Vám nepodaří popsat nemovitost správně a následná kontrola smlouvy by pak mohla být časově náročnější (a tedy i dražší) než příprava nové smlouvy advokátem. Dbejte také na to, abyste vybrali aktuální vzor podle nového občanského zákoníku. U bytových a nebytových jednotek je třeba rozlišovat i to, zda byly vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku, neboť jednotku je třeba správně popsat podle předpisů platných v době jejího vymezení a náležitosti se tedy v obou případech liší. Rozdíly jsou natolik zásadní, že mohou vést k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Pokud kupující financuje kupní cenu hypotečním úvěrem, je třeba si předem zjistit, jaké požadavky na kupní smlouvu bude mít úvěrující banka a správně se zorientovat v postupu převodu. Kromě kupní smlouvy bude totiž třeba uzavřít i zástavní smlouvu s bankou kupujícího. Správné nastavení všech podmínek už může být výrazně složitější, než když kupující hradí kupní cenu z vlastních prostředků. Prostor pro chyby je tak výrazně větší. Pokud například ponesete zástavní smlouvu a kupní smlouvu na katastrální úřad současně, stačí jen podat je v nesprávném pořadí a budete řešit značný problém. Katastrální úřad totiž přísně dodržuje pořadí návrhů, a proto nejprve rozhodne o návrhu, který byl podán dříve. Pokud tedy podáte nejprve návrh na vklad kupní smlouvy a pak zástavní smlouvy, bude návrh na vklad zástavního práva zamítnut, protože katastrální úřad nejprve řeší změnu vlastníka a pak už nemůže vložit zástavní právo na základě zástavní smlouvy podepsané prodávajícím, který už není vlastníkem nemovitosti. Podobná chyba může vést nejen k nezdařenému vkladu do katastru nemovitostí (a s tím souvisejícím časovým a finančním ztrátám), ale také k problémům s úvěrující bankou. Podle obsahu smluv může hrozit kupujícímu i prodávajícímu  sankce, banka by mohla dokonce odmítnout úvěr poskytnout.

Nemáte-li ještě doplacenou vlastní hypotéku a chcete nemovitost prodat, je na místě se obrátit na zkušeného advokáta (nejlépe specialistu) a spolupracovat rovněž s bankéřem či finačním poradcem. Taková situace již může být dosti složitá a zanedbání některé otázky se opravdu nemusí vyplatit. Za předčasné splacení hypotéky banky požadují vysoké pokuty, kterým se nemusíte vyhnout ani v případě, že chcete doplatit úvěr ke konci fixace úrokové sazby. Některé banky mají přísné požadavky, v jakém časovém rozmezí budou splátku úvěru považovat za splátku na konci fixačního období a nedodržení tohoto rozmezí o jediný den může znamenat pokutu v řádu desítek i stovek tisíc Kč. Sladění podmínek doplacení úvěru prodávajícího a podmínek úvěrující banky kupujícího může být pracné i pro zkušenější právníky, proto doporučujeme nejen obrátit se na advokáta, ale ujistit se, že zvolený advokát má s takovým postupem zkušenosti.

Kupní smlouva

Potřebujete více informací o tom, jaké jsou náležitosti kupní smlouvy, jaká specifika je třeba zohlednit u jednotlivých typů nemovitostí, jak ošetřit rizika a na jaké odborníky se při prodeji nemovitosti obrátit?

Navštivte naše stránky věnované problematice kupních smluv o převodu nemovitostí. Naleznete zde rady a tipy pro prodávající i kupující, popis obvyklého postupu převodu, doporučení k předání nemovitostí a přehlášení služeb i připomenutí základních daňových povinností.

kupni-smlouva.webnode.cz/